リーマンショック以降、居抜き店舗での開業が盛んになり、低予算で開業する方が増えました。しかし、低予算で開業出来るからといって、繁盛店になる道のりが近づいたわけでは有りません。ここを勘違いしてしまい無計画な店舗運営が長続きせず閉店に追い込まれることが多いのも事実です。
そこで、まずPoint １では、「具体的な売上予測を立てる」ことについて説明させて頂きます。
どの程度の賃料で、どの程度の売上を上げるのか、スタッフは何名か、オーナーの給料は？
何名のお客様を確保し、客単価はいくらなのか、その目標はいつまでに達成出来るのか・・・etc。
厳しいようですが、店舗開業にこのような予測出来ないと何も始まりません。
賃料も、実質の賃料だけではなく、礼金、保証金、前払い賃料、権利金、共益費、管理費、契約更新料などが発生します。テナントによっては、販促費や駐車場割当などの費用が発生する場合もございますので、注意が必要です。
では、予測計画が出来上がった皆様は、Point　2に参りましょう。

居抜き.shopでは、主に居抜き物件をご紹介させて頂いております。
居抜き物件のメリットは、既にある設備や内装などを有効活用し開業時にかかる初期費用を低く抑える事ができることです。また、店舗オープンまでの準備が、短期間なのも魅力のひとつです。開業までの待ち時間が短い程、早くお客様を迎え入れることが出来るので、待ちの精神的ストレスが少なくなります。
では、実際の店舗を決める際に、何を基準に考えるのが良いか？
もちろん賃料も大事ですが、店舗面積が重要だと考えます。
まず、Point　1で計画した売上目標は、何名のお客様に、どのようなサービス（客単価）を提供し、滞在時間はどの程度なのか、それを営業時間の内に何ターン（お客様の入替え）するのかと売上目標を具体的に分解します。
そうすると必然的に、「同時に何人のお客様が来店する必要（可能性）がある！」と分析されます。その際お客様に快適に過ごして頂くためのパーソナルスペースは、どの程度必要なのかも重要ポイントです。それを踏まえると必要な店舗面積が算出されます。
その他の飲食店であれば、男女別のトイレがあった方がベターです。
また、若い女性客を多く見込むならトイレは店舗内にありパウダースペースがあったほうがベターです。というふうになります。

店舗が決まりましたら、設備投資です。居抜き物件の場合はサービスを提供するために必要な設備は、ある程度備わっているとします。次は、差別化です。
居抜き店舗の場合は以前の店舗と差別化を図ることが重要です。店前を通る見込み客に「あ！ここの店変わった？」って気づいて頂く必要があります。そのために、一番重要視したいのは、ファサード（入り口）です。
ターゲットとするお客様の年齢層などを考えて「あ！この店に入りたい」と思うようなファサードになっているか？
また、反対側の道路から見ても、通行車両の運転手から見ても、目立つようにデザイン（問題解決）されているかが重要です。店舗入口の限られたスペースで、アピールしなければなりません。
ここを軽視すると見込み客は、皆様のお店に気づくことなく通り過ぎてしまいます。
みなさんの店舗のコンセプトやイメージをインテリアデザイナー、設計者に伝えることで居抜き店舗は蘇ります。

皆様のお店は、どのようなお客様がどのように過ごして欲しいお店なのか？　お客様は笑顔なのか、リラックスしているのか、複数人なのか、それとも一人の時間をゆったりと満喫しているのか。
お客様に、お店のイメージをどのように持ってもらいたいのかで、店舗のロゴや看板のデザインなどが決まります。
カッコいいショップカードや、メニューにもこだわりたいですよね。
そうゆう意味では、デザインはとても重要なのです。

1. 前オーナーが失敗した原因は何かを考え事前に対策する。

前オーナーが失敗した原因は何かを考え事前に対策する。
冒頭にも記載しましたが、居抜き物件は何らかの問題があって閉店になっていることが多いです。
なので、目当ての物件の候補が複数出てきたら具体的にその店舗が失敗した原因を明確にしておく必要があります。
なぜならば、居抜き物件で開業する場合は、以前と同じような業種や業態での開業になることが多いと思いますので、前オーナーが失敗した原因と同じ問題にぶつかる可能性があるからです。その点を踏まえてどのような原因があったかを慎重に精査する必要があります。

2. これから開業する業種・業態にあった物件かどうか

居抜き物件は、設備投資が少なくてすむことがメリットです。しかし前の店舗と業種が大きく違う場合など設備改修に費用がかかり、結局スケルトン物件を改装した方が安かったということもよく聞きます。
特に調理をする業種は、使う料理器具や設備によって給排気設備（煙や臭い対策）、給排水設備（グリストラップや側溝）などの設備を新設すると大掛かりな工事が必要になりますので注意が必要です。

3. たとえ問題ない設備だとしても実際使ったところ排水管が詰まりやすかったり、排水の流れが悪くなっていたり、実は見えないところの設備トラブルが以外に多いのも事実です。

• ・排水管の詰まり、逆流、悪臭。
• ・排気設備の処理風量が弱く煙を吸わない。
• ・排気設備からの臭いや煙が漏れる。
• ・排気ダクトからの煙や臭いでの近隣トラブル。
• ・騒音などの近隣トラブル、上下のテナントからの騒音トラブル。
• ・エアコンの冷房（暖房）が弱い。
• ・ドアの開閉が不便（うるさい）。
• ・トイレの換気が悪い、または水の出が悪い。
• ・電気容量が足りない（電気容量がこれ以上増やせない場合）。
• ・ガスの容量がたりない。
• ・厨房からの水漏れで下階テナントへ迷惑を掛けた。

など、実際使ってみないとわからないところに、問題が隠れている場合があります。
ここは、後々問題にならないように専門業者の点検チェックが済んでいる物件かなど、慎重な確認や点検が重要なポイントです。

4. いざ契約になるときの注意点として〜契約内容の確認〜。

居抜き物件では、店舗の内外装や厨房機器などを買い取る必要がある場合があります。
そのことを、造作を譲り受ける譲渡料として造作譲渡料と言います。
造作譲渡料は、前オーナーから設備（内外装設備、吸排気設備、厨房設備などを所有する権利）を買い取る費用のことです。居抜き物件は、そのままの設備で開業できるのが一番の魅力になります。しかし造作が新品に近い状態でも不要なものであれば廃棄費用がかかることを検討しなければなりません。
また、よくある問題として、造作譲渡料を支払った後に「あれ？冷蔵庫がない！」「え？厨房機器がない！」ということがあります。これは高額な機器をリース契約にしている場合などです。
なので、造作譲渡料を支払う前に「造作譲渡品リスト」を作成しましょう。
もし欲しい設備がリースだった場合は、リース会社から買い取るか、リースを引き継ぐ必要があります。
もちろん、エアコンや椅子やテーブル、食器やグラスなども造作譲渡品リストに加えておきましょう。
そして、不要なものがあった場合は、前オーナーが処分するのか、ご自身で処分するのかも決めておくの必要があります。